烂尾的文旅项目，还能盘活吗？

低价不是文旅盘活的全部，但 “性价比” 逻辑总在被反复验证。

文旅圈最近在聊两个项目：贵州乌江寨新运营、甘肃庆州古城重开街。前者曾因闲置低效被列为省级盘活对象，后者停工时钢筋裸露半街区。如今一个被央视多次推荐且国庆营收超2000万，而另外一个项目周末客流破万，这让不少人好奇：烂尾文旅项目，到底能靠什么“起死回生”？

（贵州乌江寨国际旅游度假区）

从实操来看，能盘活的项目都绕不开一个前提：有 “不可替代性” 的底子。

就像酒店靠地段，文旅项目得靠资源。

乌江寨能火，是因为它占着乌江峡谷的绝版景观；庆州古城能活，是因为庆阳是周祖文化发源地，老街区本身就带着故事。

（庆州古城）

反之，那些没资源的项目就难了。有这样一个案例：某三线城市仿古建筑群，既不靠景区也没文化 IP，烂尾后想改商业体，结果周边 3 公里内 3 个购物中心，连降价招租都没人来，最后只能拆了复绿。

但资源只是敲门砖，真正卡脖子的是债务。

见过最离谱的项目，总投资 10 亿，负债却有 20 亿，光利息就能压垮接盘方。

能盘活的项目，债务大多 “可拆”—— 要么是银行贷款能展期，要么是工程款能 “债转股”。像长沙铜官窑，19 亿新资本进来前，先把民间融资的高息债清了，这才腾出手调整业态。

“定位错了，再有钱也救不活。” 这是这几年文旅项目开发得出的教训。

有团队参与过一个烂尾亲子乐园的盘活：原规划是 “高端度假 + 研学”，但周边全是工薪阶层社区，“家长带娃来只愿花百八十块，结果里面卖 300 块的手工课，根本没人买”。后来改成 “19.9 元畅玩” 的社区乐园，加了平价小吃摊，半年就回本了。

这背后是文旅消费的新逻辑：游客越来越 “务实”。

以前搞文旅，总想着“高大上”，现在得看“用不用得上”。

乌江寨把原来的高端民宿拆了一半，改成 300 元 / 晚的亲子房，入住率反而从 40% 涨到 80%；铜官窑停掉天价演艺，改做 “汉服免费穿”“非遗体验 9.9 元”，年轻人反而愿意来打卡。

（铜官窑汉服迅游）

但定位调整不是拍脑袋。

庆州古城的运营方就花了 3 个月做调研：挨家问周边村民 “想逛什么”，蹲点看游客 “在哪停留最久”，最后把老作坊改成非遗手作馆，把闲置粮仓改成网红咖啡馆。

这些调整，本质上是 “让项目适配市场，而不是让市场迁就项目”。

有人说 “政府托底就能盘活”，但现实往往更复杂。

国企接盘能解决资金，但活不活得好还得看运营。像乌江寨，建立“国有资本+民营资本”混改运营机制，引进专业管理团队负责景区日常运营，实现景区所有权、管理权和经营权“三权”分置，推动景区规范化管理、市场化运作，景区里卖什么小吃、搞什么活动，运营方说了算，政府只管基础设施。这就比 “政府全包” 的项目灵活多了。

而那些纯靠政府输血的项目，大多走不远。

甘肃四小镇（月牙泉小镇、夏河海螺湾小镇、崆峒小镇、陇西古莱坞小镇），全靠财政拨款续建，建成后没运营团队，景区大门都得政府派保安看守，最后变成“干部打卡点”，游客一年到头见不到几个。